17/1/2022 – A avaliação de imóveis é um serviço muito procurado, tanto pelo contribuinte, que é o cliente final, como por advogados especializados em fazer este trabalho
Prefeito Ricardo Nunes (MDB) sancionou a nova base de valores para a cobrança da taxa, estabelecendo que o reajuste para os anos de 2022, 2023 e 2024 será limitado à inflação; especialista comenta como é possível reduzir taxa por meio de avaliação mercadológica do imóvel
O aumento no valor do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) neste ano de 2022, anunciado por autoridades para ser realizado na capital paulista e em ao menos outras 19 cidades da Grande São Paulo, tem tirado o sono de grande parte da população destes municípios, já acossada pela deterioração da economia brasileira e pela pandemia de Covid-19, que está prestes a completar dois anos.
Em São Paulo, o prefeito Ricardo Nunes (MDB) sancionou a nova base de valores para a cobrança da taxa, estabelecendo que o reajuste para os anos de 2022, 2023 e 2024 será limitado à inflação, em até 10%. A cobrança, no entanto, não será igual para todos, sendo variada de acordo com as características da construção, como de área e arquitetura, região e finalidade.
Na prática, uma casa de até 80 m² localizada na periferia da cidade terá reajuste de 89,2%, ao passo que uma residência horizontal na região central, com área entre 301 e 500 m² terá aumento de 2,7%, fato que tem gerado críticas dos congressistas da oposição na Câmara dos Vereadores de São Paulo.
Além da capital paulista, terão reajuste com base na inflação os seguintes municípios da Grande São Paulo: Osasco, Carapicuíba, Barueri, Caieiras, Guararema, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba, Mairiporã, Mauá, Mogi das Cruzes, Poá, Ribeirão Pires, Rio Grande da Serra, Santa Isabel, Santo André, São Bernardo do Campo, São Lourenço da Serra, Suzano e Taboão da Serra.
O IPTU é calculado com base no valor venal de referência do imóvel, que é o valor atribuído ao imóvel pela prefeitura a partir de suas características como o tamanho do terreno, a localização, a área construída e o tipo de acabamento.
O valor venal de referência do imóvel é calculado a partir do valor de mercado do imóvel, sendo feito a partir desta cotação, com a aplicação de índices estabelecidos pelas próprias prefeituras. Definido este valor venal de referência, a taxa é calculada aplicando-se alíquotas, descontos e acréscimos definidos por cada municipalidade.
Estes valores venais de referência, porém, muitas vezes, não refletem a valorização (ou a desvalorização) real de um imóvel, podendo este fato resultar em cobranças de IPTU maiores do que, de fato, as propriedades imobiliárias valem.
Avaliação Especial do Imóvel
Há um recurso à disposição do cidadão, porém, para dirimir estas falhas de avaliação, sendo possível que o valor venal de referência do imóvel possa ser diminuído, reduzindo, consequentemente, a taxa do IPTU. Trata-se de uma avaliação técnica, realizada por especialistas, permitindo que, caso seja bem-sucedida, haja uma revisão do valor venal da propriedade.
Evandro Correia Silva, perito avaliador de imóveis e sócio-fundador da Nero Perícias, explica que, após a realização da avaliação mercadológica do imóvel em questão, que poderá identificar uma desarmonia com o valor utilizado pela prefeitura para cálculo do IPTU, é emitido ao proprietário solicitante um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) do imóvel – este é um dos documentos exigidos para que seja dada a entrada na “revisão de IPTU” nas prefeituras.
“Este serviço é muito procurado”, diz Silva. “Somos procurados tanto pelo contribuinte, que é o cliente final, como por advogados especializados em fazer este trabalho”.
O profissional conta que existem casos em que o IPTU cobrado era três vezes maior do que o correto. “Este foi um caso de um condomínio de um apartamento por andar, que na Prefeitura estava avaliado em R$ 3 milhões, sendo que seu valor de mercado apurado foi de R$ 1 milhão”, conta.
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